赵建：房产税与大变局——历史教训与现实思考
以下文章来源于西泽洞察 ，作者赵建 教授
作者赵建，西泽研究院院长，教授。
（正文6700字，阅读时间10-15分钟）
与卖地和发债收入相比，房地产税一是征税成本高，需要专门组织人财物（初期很可能是负收益）；二是积累周期长，而地方政府官员一般四年一任；第三也是最重要的一点，相对于卖地和发债的隐性税，房地产税可能会激发市民的纳税人意识，从而会对城市和社会治理提出更高的要求。就像物业费提高了，小区居民对物业公司的要求也提高。
所以，房地产税提了多年，但总是雷声大雨点小，即使税种归地方，地方政府竟然并没有多大的积极性。他们还是偏好卖地和发债，以及早期发展重地方税产业（营业税高的行业，营业税已取消）。过去由于投资能一次性带来较多的税收，地方官员也偏好引进重资产的企业，因而重投资、轻民生。
熊彼特说财政是制度变迁的关键。穷则思变，当一个国家、公司、家庭没钱的时候，当然要考虑如何变通。但同时，财政制度的变化，尤其是某个税种的增加，对国家治理也产生巨大的影响。历史上不乏由税收引发的社会、政治大变革的例子。法国大革命的历史就告诉我们，在一个刚富起来的阶层征收财产税会引发多么大的反应。
税乃国家大事，不可不察。中国四千年的朝代周期律，也与税收有很大关系。可以说，国家之间的竞争，朝代之间的更迭，税收的增减起到很大的作用。如果一个国家的税收系统出了问题，往往意味着国运的衰落。明朝末年就是一个很好的例子。
尤其是，看一个国家的现代化程度，关键的一点是看能不能向土地、财产和资本征税，而不是只能向劳动力（人丁税）和“第三阶层”（底层人民）征税；能不能建立起一套“累进型”征税体系，而非只能向底层盘剥的“累退型”体系。中国几千年历代税制改革，无论是唐朝的两税法，还是明朝的一条鞭法，主要都是为了从人口税（劳力）为主转向土地税为主，以开拓更多的税源，而不是只薅基层的羊毛。
财政收入的方式有很多，税收是“主营业务收入”，其它还有各种费和罚没收入，国有企业利润上缴和资产出售收入，以及发行债务获得的“筹资性现金流”。中国作为发展中，城市化进程的国家，还有一项收入是“土地转让金”。该项收入纳入政府基金大项。这让中国的房地产增加了一份属性——财政属性。这份属性的溢价体现在房价里，大约在50%以上。房产税如何解决“重复征税”问题，也是需要向社会做出一个合理性解释的难题。
今天加快推进房地产税，社会意义应远大于财政意义，它意味着一场深刻的国家治理变革。相当于小区加收了一项物业费，加收了不要紧，物业公司的服务要跟上来。从这个意义上讲，税收征收不是问题，关键是看税收支出用在了哪，是浪费财政收入，还是为民所用。纳税人意识一旦因为房产税而觉醒，与直接税伴随的国家治理现代化就需要切实推进。因为，纳税人意识往往能激发人们的公民意识，现代意识。
至于税能否刺破房产泡沫而导致债务通缩和资产负债表衰退，这要看征税的结构和力度。一旦税率太高、征收太快，很可能会将房地产的金融属性（用来保值增值）去化，导致房价大跌。这样中国的信用和财政体系将会面临巨大的危机。而房产税的征收力度、范围及节奏，则取决于中央“房住不炒”符合民意的话语体系与地方依赖土地财政过日子的“钱袋子”体系之间的微妙博弈。
对于国家来说，钱袋子和枪杆子是头等两件大事。兵者，国之大事，不可不察；同样也可以说，税者，国之大事，不可不察。《汉书•食货志》云：“财者，帝王所以聚人守位，养成群生，奉顺天德，治国安民之本也。”。古今中外，朝代更迭，起义革命，基本都与税的变化有很大关系。孔子曰，苛政猛如虎。苛政里面，苛捐杂税应属第一。
而且，税与兵之间存在着密切的关系。一方面，靠税养兵，大量的军队需要巨额的日常开支维系；另一方面，靠兵征税，军队既可以提供安定的国内经济环境来养税源，也可以通过武力和暴力手段来强制征税。国运上升时期，是经济繁荣，税收增加与军力增强形成良性循环的时期，即增加的税养强盛的兵，强盛的兵维护国内生产环境，促进经济繁荣，而经济繁荣又可以提供更多的税源。
相反的情况是国力衰退时期，税与兵之间形成了恶性循环。经济衰退，税源收缩，加上贫富分化严重，但又无力向权贵阶层征税，总税收减少，军队开支减少，军力衰微，腐败与胡作非为泛滥，导致国内社会动荡，农民起义迭起；外部蛮夷入侵，边境动荡，甚至大片土地被入侵，导致经济经济进一步衰落，进而税收更加减少，军队支出更加难以维系，甚至因为发不出军饷而发生兵变......整个国家便步入崩溃的边缘，改朝换代开始。
从中国的历史脉络来看，春秋战国时期，存在诸多国家，国家之间的竞争本质上就是国家财税能力的竞争。由于率先开启了一轮财税改革，齐国、晋国、楚国等逐渐发展成为春秋时期的霸主。比如公元前685年，齐国“相地而衰征”。公元前645年，晋国“作辕田”、“作州兵”。公元前548年，楚国实行“量入修赋”。财税改革使农业税征收方式开始改变，征收对象大幅扩展，征收数量与质量得到明显改观，土地与商业的征收开始分离。而后期秦国的脱颖而出，商鞅推动的税制改革也是非常关键。论战功分地的激励让秦军成为“虎狼之兵”（“民之见战也，如饿狼之见肉，则民用矣”），同时最重要的一点是以土地而非人丁（劳动力）为对象征税。“訾粟而税，则上壹而民平”，而且更为精细化的按亩根据粮食的产量来收税，统一田赋制度使农民公平地承担税收。正是建立了税和兵之间相互强化的正反馈机制，秦国的耕战体系才得以发挥出极大的威力而最终扫平六国统一天下。
秦朝以后，征税、战争与王朝周期律似乎就遵从了同一个规律：由于不想动地主权贵的奶酪，没有及时建立以土地和财产为主的征税体系，税源主要以容易征收的人头税、人丁税为主，缓解贫富分化的累进制税制迟迟建立不起来，随着时间的推移贫富分化越来越严重，税源不断相对收缩但开支越来越大，最终引发“税缩—兵衰”的恶性循环，国运就如山倒一般崩塌。汉代由于重人口税轻土地和财产税，导致后期征税能力大幅减弱，甚至人口也变得萎缩。之后，历代税制改革，无论是唐朝的两税法、明朝的一条鞭法、还是雍正废除人头税，将丁银摊入田赋征收，本质上都是轻或废人头税，重土地和资产税。这些税制的改革，的确在一定时期起到了增加国库收入，减少贫富分化的作用。但具体的实施中，也存在很大的问题，比如基层征税人员官商勾结，将大部分税转移到了中产平民身上（无地雇农没有土地），伤害的还是中产阶级，破坏了维持王朝稳定的中坚力量。
从西方国家的历史脉络来看，在西方国家革命最频繁的16-18世纪，战争和税收也是变革和革命的主要诱因。1556 年上台的西班牙国王腓力二世为了筹措同法国作战的军费，在其属地尼德兰加征羊毛进口税等税收，成为激发人类最早的资产阶级革命—— — 尼德兰革命的一个重要因素。1640 年英国国王查理一世也是为了筹措军费以镇压苏格兰人的起义，召开新一届议会，不料却揭开了英国资产阶级革命的序幕。1763 年后，英国为了弥补与法国“七年战争”造成的巨大财政赤字，在其北美殖民地陆续颁布食糖法、印花税法、唐森税法、茶叶税法……，直接导致北美独立战争的爆发。在君主政权强大的法国，1789 年为了解决国家财政危机，国王路易十六被迫召开三级会议，意图征收新税，结果引发了法国大革命......
总结来说，历史上欧洲的战争、征税和革命之间的关系中，有两个结果截然相反的例子。一是加税与英国光荣革命，突出的表现是国王为了筹集与法战争的资金，不断向新兴的资产阶级让渡民主权利，以获取新的税法通过，以及可以卖出国家债券（这方面对英国战胜法国很重要，因为法国以征税为主，发债等国家金融能力差），最终客观上促成了英国相对和平的宪政化和民主化进程。二是截然相反的，加税与法国大革命。在大革命前夕，法国的财政体系已经面临崩溃，债务已经占到财政的一半，每年的税收都很难还本付息，只能向“第三阶层”（城市工人、农民与新兴资产阶级）征税，并且在第三阶层不同意的情况下关闭了议会，最终引发了暴力血腥的大革命。
在这里有意思的是，有历史学家指出，在法国大革命爆发前夕，路易十六时期民众的生活已经变得比较富裕，激起大家愤怒的原因很可能是加税尤其是加财产税给第三阶层带来的“剥夺感”而非“获得感”。有学者认为，如果加税加在了本来就不富裕和没有资产的贫民身上，其实并不会引起如此大的反应。因此征收土地税、财产税的确需要积极稳妥，需要抓住合适的时间窗口。一旦时间窗口过去，贸然大面积、大力度的征税，都是带有较大的风险的。比如唐朝有名的泾原兵变，就是由一场“房产税”逼出来的社会动荡。
进入新的世纪前二十年，中国人实现了一个伟大的创举：一百多年来终于摆脱了落后贫穷的面貌开始变得“富起来”。这其中承载着中国人财富最主要财产就是房地产。这可以称得上是一个里程碑式事件，90%的中国人开始有了自己的房产，并得到《物权法》的国家法律保护。
其中一个有意思的现象是，中国的住房自有率和住房价格“泡沫”程度，几乎都同时位列世界第一。中国的住房自有率已经超过了90%，超过世界上主要国家（农村住房自有可能起到很大的作用）。同时中国的房价收入比近30倍，这意味着一个人不吃不喝靠自己的劳动收入，需要30年才能买的起一套属于自己的房子，这个数值位列世界第一。这里面需要思考的是，既然中国的房地产有如此大的泡沫，这么贵，为什么自有率还这么高？
数据来源：Wikipedia，中国产业信息网整理
从数据中我们看到的另一个有意思的现象是，住房自有率高的国家大部分是发展中和新兴国家；而发达国家的住房自有率，则一般比较低。究其原因，可能有三个：一是发展中或新兴国家处于高速发展阶段，尤其是城市化进程让国民对住房充满热情；二是这些国家往往存在较为严重的金融抑制，专业的金融服务能力差，以房地产为主的抵押信贷业务成为首选，也成为货币发行的主要方式；同时，由于金融体系不发达，承载这些国家居民财富的手段比较单一，以房地产为主，导致国民的财富堆积到房地产身上，使其成为家庭财富的最主要组成部分；三是这些国家与发达国家相比，现代社会保障体系不够完善，劳动力自由流动的机制不够顺畅，也会导致人们选择房地产作为一种实现社会保障功能的储蓄工具；同时由于劳动力市场不够完善，各地之间存在市场分割，户籍等制度造成流动摩擦，也让人们固定选择某地生活工作，从而也增加了对自住房的需求。
对中国来说，结合独有的国情和发展阶段，可以认为其过高的房价存在四大属性的溢价：财政属性，地方政府财政收入的主要来源。社会属性，房产与一个城市的户籍，所享受的公共服务（比如教育、养老、医疗等）紧密联系在一起，购买一个城市的房产相当于购买了一个城市的市民身份。金融属性，或者说杠杆属性+信用属性，加杠杆购买房地产成为最近二十年收益率最高的投资渠道，再加上中国资本市场不够发达，房地产成为承载保值增值的主要手段。文化属性，中国刚刚完成从农业大国向工业大国，从乡土中国向城市中国的转型，虽然大部分来自农村的人们住上了城市的高楼大厦，但理念的转变还不会那么快，潜意识里面仍然具有浓厚的乡土情结，房产仍然承载着人们的归宿感，婚姻中的“丈母娘要求买房”也是一种社会文化压力，因此买房置业成为有钱后的第一选择。
因此中国的高房价其实很容易解释，因为它承载着中国独有的、特殊发展阶段的“超级溢价”。用线性化的资产定价公式可以写为：
中国的住房价格=建安成本（15%）+财政属性溢价（40%）+金融属性溢价（25%）+社会属性溢价（15%）+文化溢价（5%）
以上百分比纯属粗略估算，各属性在不同地区之间的强度也不同，另外随着原材料价格和人工成本的大幅上涨，新房建安成本占的比例也越来越高；但二手房涨价后，历史成本计量的建安成本会越来越低，本文主要分析房屋涨价后的溢价现象，因此建安成本比例相对低一些。
征收房产税，可能对金融属性（投资房产保值增值）的溢价影响最大，所谓“房住不炒”。如果房产税消除了金融属性，虽然看似只降低25%左右（随着后期涨价，金融属性占比会越来越高），但由于房产按揭都是加杠杆的，三成首付，很多炒房客通过中介还可以做到零首付，因此房产的去金融化的影响还是比较严重的。这意味着，金融属性的去化，很可能会严重打击到其它的属性。比如最近土地频频流拍，房产的财政属性也遭到很大的打击，地方财政面临极大的压力。
财政属性是整个中国房地产的根本。从新房房价构成来看，地价加上各种税费，占比近60%。那么能不能用持有环节的房产税替代土地转让金？显然是不可能的。第一，房产税与庞大的土地转让金相比，九牛一毛，聊胜于无。据测算，房产税一年征收可能在1000—5000亿元，不到土地转让金的十分之一。第二，房产税征收起来太麻烦，需要花费新的人财物，有人测算征收房产税初期的净收益很可能为负。第三，征收房产税积累起来太慢，而地方政府任期一般为四年，大部分官员为了做出业绩缺乏耐心，更热衷于卖地和发债（土地抵押）。第四，征税与卖地相比，剥夺感很明显，中国人刚有了自己的财产和财富，征税会激发纳税人意识，进而就是市民意识，会对地方政府提出更高的要求。
最为严重的是，在如此高的泡沫上征收房产税，会不会引发泡沫破裂产生金融危机继而财政危机，从而付出更高的财政成本？要知道，中国的信用和财政体系，已经高度依赖房地产的市场价值（可参考《赵建：房地产税—中国的李嘉图难题》）。
中国进入后城市化时代，中国的房地产也进入了后房地产时代。中国的城市化率已经超过60%，正在快速接近发达国家水平。住房自有率也超过了90%，位列世界前茅，三四线城市住房库存压力较大。同时房价收入比也超过发达国家水平，北上广深等大城市在国际上的排名也不断攀升，与发达国家不相上下。
后房地产时代，意味着高房价中的三个溢价不可持续，至少不会像过去那样高歌猛进。第一，在金融监管越来越严格，银行资金严禁进入楼市的情况下，靠加杠杆投资房地产实现保值增值已经越来越难，即使长期来说房价依然有上涨的动力，但是时不时出现的政策急刹车很容易造成较大的“回撤”导致杠杆断裂。第二，共同富裕和机会公平的理念越来越浓厚，学区房的社会属性溢价最近两年受到严重削弱。虽然我们认为房地产的社会属性会依然存在（地方政府有强烈的动力），但会变的越来越弱，不会像以前那么强烈。第三，新一代年轻人的“房产情结”会越来越淡化，他们不会再将归属感和安全感主要寄托在房子身上。而且随着单身主义、丁克主义的流行，再加上年轻一代对高房价的天生仇视，房产的文化属性也将慢慢褪色。所以我们才看到，越是集体心智成熟、社会保障完善，住房自有率反而越低。这也是心理和文化层面的一种解释。
然而，金融属性的去化是一件危险的事情。中国进入下一个百年目标，致力于实现共同富裕。富裕的物质基础是要有足够的可承载财富价值的优质资产。当前来看，房产还是最大众化的符合中国特定发展阶段的核心财产，是提高财产性收入的主要载体。如果房价大跌，或者长期落后于通胀，那么绝大多数中国人的财产性收入和财富增值的获得感都无从谈起。但是，又不得不承认，现在的房价泡沫的确也剥夺了另一些群体，尤其是年轻群体的获得感。因此，当前的房产税体现的是一种代际博弈：没买房的年轻一代与拥有住房的一代人之间的矛盾。如果考虑到家庭财富传承，则是无房阶层与有房阶层之间的矛盾。
房产税背后的另一层博弈则在中央政府和地方政府之间。税收立法和制定，是中央政府的一项公共职能。中央必须构建一套“房住不炒”的政策与话语体系以迎合民意，强化执政基础。但地方政府则更需要土地财政“过日子”，杯水车薪的房产税若一旦刺破泡沫造成土地流拍，土地转让金大减，承担着各种事权的地方财政就很难运转下去。因此房产税在更深层次上，体现的是中央“房住不炒”获取民意的话语体系与地方依赖土地财政过日子的“钱袋子”体系之间的微妙博弈。然而，随着城市化进程的结束，房地产大潮的退去，中国社会现代化转型的完成，地方政府也必须由建设城市转为经营城市，从习惯了繁荣红火的增量投资，逐渐适应平静淡泊的存量经营。此时，房产税作为现代财税的主要税种，也应该在现代中国的财政收入中挑大梁。
需要认识到的是，最重要的并不是房产税的征收，而是房产税如何使用。假如房产税投入到了事关民生的关键领域，让我们享受到更多、更好的教育、医疗、养老等公共服务，那么房产税的征收不仅不会刺破房价，反而有利于稳定房价。只有这样，中国房产税的“李嘉图难题”才会得到根本的解决，中国的现代税制转型才能成功完成。
（本文转载自西泽洞察，已经过授权）
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